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330新政之后开发商应分城施策

日期:2018-11-1(原创文章,禁止转载)

从市场供求关系或库存去化周期角度来看,开发商推盘策略也应分城施策。

张宏伟 2015年3月,楼市“小阳春”表现喜忧参半,喜的是楼市在“小阳春”出现成交量小幅翘尾行情,似乎呈现出复苏的行情,忧的是楼市在“小阳春”整体表现并不好,导致今年第一季度楼市表现欠佳,整个市场在相对平淡的氛围当中度过。尽管部分品牌开发企业试图采取“低首付”、淘宝卖房等营销手段冲刺第一季度销售业绩,但是,整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

那么,对于2015年年初来讲,什么原因导致楼市第一季度开局“平淡”?是否意味着接下来几个月尤其是第二季度也是如此? 二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市,对于2015年楼市尤其是二季度楼市会产生哪些影响?

一季度楼市表现欠佳的四大原因

此前,市场对于今年“小阳春”以及第一季度楼市的担忧不是没有道理。笔者认为,楼市第一季度总体欠佳主要有四方面原因:

第一、去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”,进入2015年年初,房企开始调整推盘节奏和计划,导致年初短期内表现“马力不足”。

2014年第四季度,在楼市限购政策取消,“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下,房企借势冲刺年度销售业绩指标,楼市在年底也出现“翘尾行情”。但是,正式因为楼市年底的“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的,因此,这样的“翘尾行情”很难继续延续。因为,对于房企来讲,在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少,楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态。这样,进入2015年年初,房企开始调整推盘节奏和计划,导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。

第二、市场进入春节传统销售淡季时间段,虽然春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义,但是,在春节前后开发企业推盘节奏放缓,导致楼市成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看,春节的楼市季节性的因素也影响了2015年整个第一季度整体楼市成交量的表现。

第三、大多数开发商调整了新一年的推盘计划,据初步统计,大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后,尤其是2015年4月底和5月份。因此,2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。而从上述分析来看,今年第一季度由于不是开发商集中推盘的时间点,因此,也就决定了这个时间段是“平淡”老年癫痫疗法军海劯癫攻勊的,市场不会有明显的起色。

第四、对于大多数大中城市来讲,进入新的一年之后,一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响,另外一方面,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,整体市场仍然有去库存的压力,一定程度上决定了2015年第一季度楼市也不会有明显好转。

二季度楼市仍需平价做“量”文章

既然一季度楼市成交量平淡已经成为定局,那么,二季度房地产市场会面临哪些问题?商品住宅市场成交量会呈现出哪些特征?会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市的“救市”政策而有所改变?

笔者认为,从二季度楼市开局表现来看,无论是楼市去库存压力,还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力,二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲:

第一、库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低,导致市场去化速度降低,去化周期略回升,此时,“去库存”仍然是市场主旋律,房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看,楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

第二、央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就二季度而言,在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下,二季度仍然应以跑量为主,尤其是对于上市公司来讲,在这个阶段尽快跑量,冲刺半年报销售业绩,尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

第三、根据实际调研结果来看,大多数开发商将更多的推盘计划放到2015卫辉市看癫痫病专业的医院年春节之后,尤其是2015年4月底和5月份。因此,201临沧市哪医院治疗癫痫病最好5年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从这个角度来看,虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市,但是,由于开发商集中推盘,也面临较为激烈的市场竞争,此时,平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。

2015年开发商推盘策略也应分城施策

总的来看,在大部分城市楼市库存压力仍然较大、政策频发带来放量窗口期、开发商集中推盘带来的竞争压力等诸多因素影响下,在2015年第二季度的时间里,开发企业仍然要坚持“平价跑量”的基本原则,同时,根据市场层面“阶段性”的变化特征,一方面通过“跑量”回笼资金,另一方面,调整自己的城市布局策略,将资金投入到市场基本面良好的城市土地市场,优化城市及项目布局结构。那么,也就是说,在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章,坚持“平价跑量”回笼资金,而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年,由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策发力,以及上半年市场去库存取得初步成效,开发商应该因时而变,不同城市采取不同的销售策略、布局策略,以实现逆势扩张与增长的机会。

笔者认为,从市场供求关系或库存去化周期角度来看,开发商推盘策略也应分城施策。在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求,已经没有去库存的压力。当前,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策频发,整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖,下半年这些市场将步入量价齐升的状态,或者会出现买涨不买跌的行情。此时,我们也坚信,当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时,那么,这些城市的房地产市场卢氏县哪里的癫痫病医院好交易状况始终会回归合理与健康,因此,总体来看,一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求,市场中长期仍然看好,并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变,此时,对于开发商来讲,跑量的同时可以适度调整价格策略,更加重视利润指标。

但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言,则面临不一样的境地。总体来讲,由于城市大量的土地供应,以及由此带来的大量库存仍然没有消化,市场表现为供大于求,在今年二季度甚至全年时间段仍然要坚持去库存的市场策略,这些城市的市场基本面短期内还难以转好。即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策,今年市场基本面也很难说有太大的出彩。

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